面对租房纠纷，房东该如何合理维护自身权益？

今日女报/凤网记者 江昌法 实习生 王书含 

合同一次签8年、租金高于市场价、房租定期往上涨……对于大多数房东来说，这样的租房条件无疑“很诱人”，但长沙72岁的退休老人刘江（化名）近日却因为昔日的“友好房客”陷入了无尽的烦恼：房租收不到，房子收不回，就连没到期的合同也不能终止。

这究竟是怎么回事？面对租房纠纷，房东该如何合理维护自身权益？

“二房东”既不付房租，也不肯退房

刘江是一名退休老人，2013年，他以81万元的价格在长沙买下一套150平方米的房子，“房子地段好，而且前房主装修过了，我觉得会有上涨的空间”。

谈崩后失联的“二房东”

在妻子一次次的催问下，今年4月，刘江终于与公司一名负责人曾强（化名）相约面谈。可经过数小时的沟通，曾强表示“现在房子租不出去，一直在赔钱”，只愿意赔偿刘江1000元。刘江不肯妥协，双方不欢而散。

记者查看合同后发现，若乙方拖欠房屋租金一个月以上并在甲方书面催告乙方后仍未支付的，此合同自动解除，甲方无条件收回房子所有权。

为何不通过法律程序解决问题？刘江表示，合同中还有另外一条约定让他感觉“很为难”，即“如承租人不按约定方式付租金时，出租人有权单方解除合同但需赔偿承租人六个月收益”。“我那时候对这家公司充分信任，所以没有详细看合同内容，直接就签了”，言语间，刘江充满着无奈：“房租没收到，难道我现在解除合同还要倒赔钱给他们？”

此后，刘江多次联系曾强都没有收到回复，租金也一直没有追回。

刘江也试图找该公司讨要说法，但通过曾强给的两个地址，刘江都没有找到这家公司。而记者从天眼查查询显示，该公司目前处于注销状态。

“三年来，我都不清楚该公司租给别人是什么价格。但按照市场价来算，一个房间可以租至少600元一个月。”刘江说，房子换了密码锁，自出租后他就再也没进去看过，“我现在的诉求，就是要回以前的租金，并希望他们能继续租下去”。

律师：合同中的这一约定，应属无效条款

“近年来，在房屋租赁市场中，因转租引发的纠纷层出不穷。转租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益，如果没有理顺其中的法律问题，就会产生不良影响。《民法典》对此作出了详细规定，为租赁各方提供了法律指引。”上海市海华永泰（长沙）律所律师周燕告诉记者，本案中，承租人自2023年3月底开始未按约向出租人支付房屋租金，根据《民法典》第七百二十二条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，根据《民法典》第五百六十六条规定，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况承担相应的法律责任。在本案中，合同解除后，承租人应当返还房屋，向出租人支付已经履行的租赁期间的房屋租金。

周燕表示，本案双方所签租赁合同系由承租人所提供，合同中约定“如承租人不按约定方式付租金时，出租人有权单方解除合同但需赔偿承租人六个月收益”的约定，不合理地免除了承租人责任，加重了出租人的责任，限制了其主要权利，该条约定属于不公平、不合理条款，应当无效。

1.租赁时如何降低转租风险？

（1）需谨慎查看租赁房屋所有权证，核实出租人是否系房屋所有权人。

（2）如出租人非房屋所有权人而系承租人，则查证房屋所有权人（房东）是否同意转租，查看房屋所有权人（房东）与承租人的租赁合同约定，看剩余租期是否覆盖转租期，借以避免转租合同的不稳定影响可能增加的各种成本。

（3）签订书面租赁合同。对租期、租金、违约责任等进行明确约定，以期更好地维护双方权益。

（4）固定好租赁时的房屋状态。次承租人通过照片、视频等形式与承租人固定好租赁时的房屋状态，避免后续纠纷。

2.房东未同意转租时，转租合同效力如何？

如果是转租各方真实意思，通常有效，但可能对房东没有约束力。如房东知道承租人转租后六个月内未提出异议或事后追认同意的，视为其同意转租；事后房东不同意转租的，转租合同对房东不产生约束力，承租人无权转租，次承租人不能取得承租权，次承租人可以向承租人主张违约责任。

3.转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办？

超出部分对房东没有约束力。如果房东和承租人续约的，次承租人与承租人之间的转租合同继续履行；没有续约、次承租人被房东要求搬离的，可以要求承租人退还超出部分的租金并向其主张违约责任。次承租人超期（租赁合同租期）居住的时间需要向房东支付占有使用费用，当然，如果次承租人能与房东达成新的租赁合同，对双方更为有利。

4.转租期内，承租人欠租跑路怎么办？

（1）承租人交纳租金的租期部分，转租合同继续履行。

（2）承租人未交纳租金的租期部分，次承租人可以代其向房东支付租金，并向承租人主张抵销转租租金。

5.房屋转租时交的押金找谁退？