经济适用房纠纷：原告请求确认协议无效并返还房屋

东莞企石律师获悉

（为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷，以下案件当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们予以撤销。）

原告索赔

原告（反诉被告）孙某杰向本院提起诉讼： 1、确认原告与被告2016年签订的《保障性住房协议》无效； 2、判令被告将位于北京市石景山区的房屋返还原告； 3、法院判令被告向原告支付房屋占用费1万元； 4、我方同意向被告返还购房款10000元，并要求被告返还房屋； 5、本案所有诉讼费用均由被告承担。

事实与理由：2016年6月26日，原告与北京S公司签订了《北京市商品房预售合同（经济适用房）》。合同约定，原告购买北京S公司开发的经济适用房一套。 2019年12月31日，原告取得了北京市石景山区一套房屋的房产登记证（权利人为孙某杰，权利性质为配置/经济适用住房）。 2016年6月26日，原告购买上述房屋时，因资金紧张企石律师，向被告借款1万元购买该房屋。贷款期限为5年。当日，原告向被告开具借条，约定借款期限为5年。贷款期限逾期不偿还贷款的，将自愿用房产偿还。

原告在签订借条确认贷款后，因被告担心原告偿还贷款的能力，被迫与被告签订《保障性住房协议》。但该协议违反了相关政策规定，损害了社会公共利益，故该协议无效。上述房屋交付后，未办理抵押手续，但至今一直为被告占用、使用。被告应当向原告支付占有费和使用费。综上，为维护其合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。依法提出索赔。

被告辩称

被告（反诉原告）覃某坤辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。我们认为双方签订的合同有效。 2016年，孙某杰多次与秦某坤沟通，表示想将该指数出售给我们。经过协商，我们决定购买。孙某杰附加了一个条件，即指数转让费为20万元。我们选好房子后就给孙某杰买了。 10万元，剩下的10万元，房子过户后，还要再10万元。我们逢年过节或者放假就回去居住，2016年以来的所有物业费、取暖费、水电费、卫生费都由我们支付。这不是原告的贷款，也不知道何时偿还。达成的协议是我们出钱买卖房子。

被告（反诉原告）秦某坤向本院提出反诉： 1、请求确认合同有效； 2、在国家允许的情况下责令反诉人协助办理房屋过户登记； 3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：孙某杰、秦某坤经双方协商，于2016年6月26日自愿签署了《保障性住房协议》，这是双方真实意思表示，是有效协议。随后，秦某坤履行了协议，支付了全部货款及相关费用。根据协议，孙某杰应当办理房屋过户手续。反申请人按照双方协议，于2021年6月26日支付了相应款项并办理了相应的过户手续。反诉人失信要求解除合同东莞企石律师，严重侵犯了反诉人的合法权益。综上，双方签订的合同有效。反诉人现已侵犯反诉人的合法权益，已依法提起反诉。

原告（反诉被告）孙某杰在答辩中辩称，反诉已过期，反诉没有事实和法律依据。他请求法院驳回反诉。

法院查明

2016年6月26日，卖方北京S公司与买方孙某杰签订了《北京市商品房预售合同（经济适用房）》。经济适用住房为第一条规定项目中的房屋。按建筑面积计算，该经济适用住房单价为6820元，总价为10元。出卖人应于2017年8月30日前将经济适用住房交付买受人。

2016年6月26日，借款人孙某杰签订“欠条”，专门向秦某坤借款1万元，用于在石景山区购买一套经济适用房。贷款期限为5年。逾期未偿还贷款的，将自愿用房产偿还。

2016年6月26日，甲方孙某杰与乙方秦某坤签订《协议》，①甲方愿意将分配的保障性住房转让给乙方秦某坤，乙方秦某坤支付全额房款及相关费用。 ② 甲方负责办理该财产的全部手续及后续过户手续。 ③乙方向甲方支付房屋转让费20万元，交房时以现金支付5万元至10万元。余款将在完成转账手续后支付。双方签字有效。甲方孙莫杰、乙方秦莫坤签字。

双方约定，秦某坤使用其银行卡向北京S公司支付了全部货款。货款原始发票由秦某坤持有。

2019年3月8日，孙某杰签署收据，现已收到秦某坤石景山房屋转让费10万元。 2017年至2018年收到5万元，2019年3月9日收到5万元。

2019年12月31日，位于北京市石景山区的一套房屋（以下简称涉案房屋）的登记权利人为孙某杰，单独拥有该房屋，权利性质为经济适用住房。

2017年9月20日，秦某坤对涉案房屋进行了装修，涉案钥匙现由秦某坤控制。

2021-2022年采暖季涉及房屋的取暖费由孙某杰支付。

庭审中，孙莫杰声称涉案房屋是秦某坤有偿使用的，但他没有签订租赁合同，因此主张缴纳了涉案房屋的占有费和使用费。交货后。

据本院解释，秦某坤对本案中合同无效的法律后果不主张承担。

裁判结果

1、确认孙某杰、秦某坤签署的《协议》无效；

2、秦某坤应当自本判决生效之日起90日内归还孙某杰位于北京市石景山区的房屋；孙某杰应于本判决生效后90日内向秦某坤返还购买价款及转让费总额1万元；

3、驳回孙某杰的其他主张；

4、驳回秦某坤的诉讼。

东莞企石房产律师金双全点评

损害社会公共利益的合同无效。根据双方协议，秦某坤向孙某杰借钱购买涉案房屋。原来的纸条是秦某坤拿着的。涉案房屋由秦某坤装修并控制，秦某坤已支付过户费10万元。双方当事人订立了以自己名义购买房屋的合同，但涉案房屋为经济适用房，该协议侵犯了社会公共利益，应当无效。因此，法院支持孙某杰确认合同无效的请求，但不支持秦某坤确认合同有效并转让所有权的反诉。

本案中，孙某杰与秦某坤于同一天就同一标的签署了欠条及协议。但秦某坤并未将货款交付给孙某杰，货款与货款相同。因此，对于孙某坤，某杰提出抗诉，称双方是借款合同，但法院并未受理。

合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还。本案中，该协议无效，双方因该合同取得的财产应当返还。因此，法院支持了孙莫杰要求秦莫鲲返还房屋及货款的请求。孙莫杰要求秦莫鲲支付使用费的请求未获法院支持，因为该物品是根据协议交付给秦鲲使用的，双方在使用费方面并未达成一致。对于合同无效的法律后果，本案秦某坤经法院解释后未予处理。对此，他还可以提出另外的主张。

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