最高人民法院案例：经济适用房买卖合同效力的认定

东莞企石律师获悉

出自：民法参考

1.最高人民法院（2015）民申字3336号

星宇公司主张，《房屋销售认购书》中的住宅为经济适用房，孔贤良购买涉案房屋的行为违反了相关法律法规，合同应无效。本院认为，经济适用住房是政府以优惠政策、限定面积和销售价格，按照合理标准建设，供给城市低收入住房困难家庭的具有保障性质的政策性住房。购买保障性住房需要一定的审批程序。虽然政府通过部门规章对保障性住房购买资格做出了相关要求，但对保障性住房销售合同的效力没有强制性规定东莞企石律师，视为无效。星宇公司主张合同无效的主张也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。而且，星宇公司按照商品房买卖流程向购房者销售住宅，且在与孔贤良签订《房屋销售认购书》时未尽到告知孔贤良的义务。星宇公司与其他购房者签订的房屋买卖合同也没有提交有关部门批准的手续，孔贤良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房子实际上已经交付给孔贤良了。双方签订的房屋买卖合同应视为有效。至于孔贤良是否具备购房资格、能否通过审批、能否办理房产登记手续等，并不影响合同本身的效力。二审法院在符合财产登记条件后，责令星宇公司协助办理过户登记。星宇公司的诉讼请求不妥，本院不予支持。

2.广东省高级人民法院（2015）粤高法494号

本案是一起房屋买卖合同纠纷案。本案争议焦点为涉案《房屋转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法施行后，人民法院认定：合同无效的，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政法规为依据。因此，违反国家政策规定不能作为人民法院判定合同无效的法律依据。对于保障性住房的转让，目前国家政策仅对申请购买保障性住房的主体以及购买后挂牌交易的年限有限制性规定，但对合同的效力并非禁止性规定。而且，《房屋买卖协议》已实际履行多年，陈本典通过涉案《房屋买卖协议》获得了合理对价。因此，涉案《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在损害他人和社会利益的情况。公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效。一、二审法院均认为该协议合法有效，不存在不当之处。至于《房屋销售协议》的实际签署时间以及童泽洲是否具备购房资格，不影响协议效力的认定。陈本典再审主张《房屋买卖协议》应当认定无效的理由缺乏依据，本院不予支持。

3.江苏省高级人民法院（2012）苏民申字232号

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记有效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案中，王明禄、胡玉环因农村集体土地拆迁安置，于2003年12月22日购买了涉案经济适用房。然而，直到2007年2月9日与姚善武签订购房合同时，王明禄、胡玉环才回国。未取得房产证。双方均充分了解该房屋的性质以及尚未取得所有权的事实。他们还在购房合同第二条中规定，今后办证时，应及时为姚善武办理房产过户手续。因此，房屋买卖合同是以未来可能拥有的房屋为标的物的买卖合同，不能因合同签订时房屋所有权人尚未取得而认定该合同无效。而且，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，也不具有转让性质。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》《关于若干问题的解释（二）》第十四条中“效力必备条款”的规定，不应适用作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。截至姚善武起诉时，王明录、胡玉环购买经济适用房已有五年，并已取得房屋所有权证和土地使用权证。它可以上市和交易。购房合同可视为有效。姚善武已按照合同约定支付了大部分房款，具备办理产权过户登记的资格。根据条件，一、二审判决王明禄、胡玉环协助姚善武办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续并无不当。

4、陕西省高级人民法院（2017）陕民再25号

本院复审认为，一、二审裁定中已经明确了保障性住房的性质，即是指政府提供优惠政策，限制住房面积和销售价格，按照合理的价格建设的住房。符合标准，向城镇低收入住房困难家庭供应。政策性住房具有保障性，购房者产权有限。因此，对购房者资格、保障性住房规模、购房价格等都有严格的条件和审核程序。建设部、国家发展改革委等部门制定的《保障性住房管理办法》还规定政府和有关部门要加强对保障性住房建设和交易中违法违规行为的查处。本案中，赵建成等103人虽然与城建总公司签订了《商品房销售合同》，但附件二《合同补充协议》表明，合同中的“商品房”均为江南经济适用房。补充协议第三条明确：购房人应当遵守《商洛市江南经济适用住房销售管理办法》，并提供办理经济适用住房申请和审批手续的全部证明文件和相关资料。文件必须真实可靠。因此，本案房屋的买卖应当符合国家保障性住房的管理规定。按照规定，政府相关部门应对赵建成等103人申诉中涉及的购房者资质、产权性质界定等问题负责。据此，一、二审法院裁定不予受理本案并无不当。

5、北京市高级人民法院（2014）高民申字第03363号

曲春勇因拆迁取得购房资格后，于2007年1月14日与刘大伟签订了《房屋买卖协议》。2007年11月3日，曲春勇签署了《北京市商品房预售协议》与北京首开天鸿集团有限公司签订了《房屋买卖合同》，后于2007年11月18日与刘大伟签署了《房屋买卖协议履行情况摘要》，双方补充变更了《房屋买卖协议》。并约定曲春勇将诉争房屋出售给刘大伟。诉争房屋是曲春勇利用其因拆迁取得的购房指标购买的经济适用房。国家法律、行政法规没有禁止双方同意在符合转让条件的情况下转让该房屋，且刘大伟已取得保障性住房购买资格，因此，双方签订的协议不违反相关政策和规定。社会公共利益。因此，曲春勇与刘大伟签订的《房屋买卖协议》及《关于房屋买卖协议》﹤房屋买卖协议﹥履行情况概要》，内容合法、有效。曲春勇请求确认，其与刘大伟于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议》无效，缺乏法律依据。二审法院据此认定并裁定无不当，本院无异议。曲春勇的再审理由缺乏依据，本院难以予以支持。

6.湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1466号

纪建新、龚晓红、苏东艳于2003年12月24日签署的房屋买卖协议，是一份保障性住房购买权转让协议。不违反法律、行政法规效力的强制性规定，应当有效。吉建新表示，《保障性住房管理办法》中规定保障性住房五年后才能交易，属于管理规范，并非具有法律、行政法规效力的强制性规范。因此，季建新提出的协议无效的理由不能成立。

7.北京市高级人民法院（2016）京民申2592号

本案张国栋转让经济适用房的原购房合同签订于2008年6月，张国栋在取得契税完税证明和房屋所有权后不到5年，与施永勤签订了《北京房屋买卖合同》证书。将上述经济适用住房转让给施永钦。他的签约违反了购买房龄不满五年的经济适用住房不得直接挂牌交易的政策。而且，双方当事人据以办理房屋过户的河南省新乡市中级人民法院（2012）新民初字第644号民事调解书，经再审后被法院撤销。因此，一、二审法院认定双方当事人签订的《北京房屋买卖合同》的无效程序合法，事实认定和法律适用并无不当。施永钦的再审申请缺乏事实和法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

8、江苏省高级人民法院（2016）苏民再237号

本院再审认为东莞企石律师，涉案《房屋转让协议》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人意思表示的真实表达，应认定为合法有效。协议。 《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》规定，保障性住房五年内不得直接挂牌交易。目的是保障城镇低收入家庭的经济适用住房权益。本案涉案房屋为拆迁安置房。这套安置房虽然也是经济适用房，但并不是用来解决城市低收入家庭住房困难的房子。因此，涉案房屋的交易不损害本市低收入家庭的住房权益。葛海波原判认定涉案《房屋转让协议》无效、适用法律错误的理由成立，本院予以支持。王学明应当按照《房屋转让协议》的规定履行协助过户的义务。

9.江苏省高级人民法院（2015）苏申三民申字第01433号

涉案房屋为经济适用房，黄紫霞挂牌交易时应支付差价。黄紫霞应该知道这一点。黄紫霞在《房屋买卖协议》中明确规定，其承担转让过程中产生的全部费用，且不排除争议价差收入。因此，黄紫霞自愿承担争议价差收入。事实上，在办理涉案房屋过户时，黄紫霞主动缴纳了资金。一审法院判决驳回黄紫霞要求林涛承担争议价差的主张，符合合同约定。

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