服务差收费不合理？太原新规！不达标的物业公司业主可换

东莞企石律师获悉

太原市房产管理局官方网站最新发布，一项名为《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》的文件已经出台，并正式对外公布。该办法自2024年12月30日起开始实施，并将持续试行为期两年。

《办法》对物业公司退出机制进行了详尽且系统的阐述。针对这一问题，从事物业领域研究的渐苒研究院首席研究员汤晓晨表示，随着存量物业更换引发的纠纷逐渐增多，各地主管部门在监管和规范方面均面临着不同程度的压力。太原近期发布的文件在体系性和完整性方面有所提升，它不仅对物业服务人退出时的多种具体状况进行了明确，还对退出流程、后续选聘机制做了详尽规定，还涵盖了未实现业主自治或暂未聘请新物业服务人时的应急处理方法。这一举措的意义在于，它构建了一个较为明确的框架，将过去实践中的一些具体做法进行了规范化处理。

物业履约不到位、侵占业主利益，可按法定程序解聘

与以往发布的物业管理退出措施不同，太原市此次出台的规定更加细致和全面，特别是对业主在何种情况下有权更换物业管理公司进行了明确界定。

针对《办法》第二章中关于“退出情形”的描述，首先明确的是，该情形一指的是“在物业管理初期，业主大会成立之初，业主们共同作出决定，业主或业主委员会与新的物业服务企业所签署的物业服务合同正式生效的”，这一规定具体说明了在物业管理初期阶段，业主大会有权选择更换物业服务企业的条件。

在业主自治意识逐渐觉醒、物业管理矛盾屡见不鲜的当前，退出机制中存在一个条款显得尤为关键。《办法》明确指出，若物业服务人未能履行合同义务，损害了业主权益，且经当地房产管理部门或乡镇（街道）调查核实后，若责令其限期整改却仍拒不执行，或整改期限届满后仍未能达标，那么在重新评定物业服务等级后，若矛盾依然无法调和，则由乡镇（街道）指导业主和业主大会依法程序进行物业服务人的解聘。

此外，《办法》对以下几种“退出”情况进行了详细规定：一是物业服务合同到期后企石律师，双方均未提出续签意愿；二是对于不定期物业服务合同，在合同履行过程中，任何一方在提前六十天向对方发出解除合同的通知后；三是业主们依照法律规定，通过集体决策解除了物业服务人的职务，并且已经按照合同约定的期限向物业服务人发出了通知（若合同中未规定通知期限，业主需提前六十天以书面形式通知物业服务人）。

实际上，太原市并非是首个推出住宅小区物业服务项目退出机制的城市。在此之前，杭州、郑州等城市已经发布了类似的政策。然而，相较之下，太原市不仅增加了退出条件，而且对退出流程、退出后的选聘、应急处理以及责任归属等方面都做了明确规定。

中指研究院物业事业部的分析师彭雨指出，早在2009年，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对于物业公司依法退出项目的流程问题，已有详尽的规定。另外，《中华人民共和国民法典》亦对物业退出时的程序和违约责任等事项，设有相应的法律条文。

北京金诉东莞企石律师事务所主任王玉臣表示东莞企石律师，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，业主共同决定解聘物业企业，必须由专有部分面积超过三分之二且人数超过三分之二的业主参与投票表决，且获得参与投票专有部分面积超过半数以及参与投票人数超过半数的业主同意。对于决定解聘物业企业的情况，业主有责任通知物业企业；尤其是行使解除权解聘物业企业时，必须提前六十天以书面形式通知物业企业，除非物业服务合同中有关于通知期限的其他规定。

在遵循普遍性规定的前提下，太原市此次将法规的具体要求与以往指导实践中的宝贵经验相结合，编制了一份内容详实、条理清晰的文件予以公布。汤晓晨在评价中指出，此举使得法规的实施更加系统化与全面化。

明确不能私自涨物业费，多城酝酿物业退出办法

近期物业纠纷频现，导致石家庄、泉州等地除太原之外，亦出现若干物业服务项目正考虑退出机制，但相关方案尚处于征询意见阶段或仍在策划阶段。

石家庄市在2024年对《石家庄市物业服务企业退出项目名单管理试行办法》进行了公示，并广泛征求了各方意见。在确定退出条件的过程中，石家庄市详细列举了七种具体情形，包括：物业因责任问题多次被业主投诉而未采取整改措施、擅自提高物业费用且未遵循法定程序、公共资金收支情况未对外公开且拒不进行整改等情况。

除此之外，泉州市住房和城乡建设局亦在2024年11月出台了《关于规范物业服务企业退出物业服务项目的通知（征求意见稿）》。通过对比分析，我们发现泉州的征求意见稿中对县级物业管理主管部门、街道办事处（或乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主委员会各自应承担的职责进行了更为详尽的阐述。

例如，县级物业管理的主管部门主要负责对物业服务企业退出环节进行监管，确保物业服务企业退出备案制度的完善，并对退出过程中可能损害业主权益、扰乱物业管理秩序的行为进行严肃查处；而街道办事处或乡镇人民政府的职责则侧重于解决业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；至于居（村）民委员会，其任务主要是协助街道办事处处理这些纠纷，并协助业主委员会进行人员的选聘等事务。业主委员会不仅要负责组织退出和选聘等相关工作，还应当对退出过程中出现的各类问题保持高度关注，并需及时将这些问题向所在区域的住建部门以及街道办事处或乡镇人民政府进行汇报。

彭雨指出，太原新出台的政策旨在从政府角度出发，推动和规范社区物业退出机制的构建，旨在为那些希望退出项目的物业管理公司、希望更换物业管理或实现业主自治的业主，以及有意接手项目的第三方提供明确的法律依据。

不过必须强调，太原办法同样着重指出，“业主大会需以维护项目管理稳定及长远利益为宗旨，谨慎行使辞退权，确保业主们日常生活秩序不受影响”。

彭雨进一步补充道，各地政府之所以推出这样的措施，其目的是为了维护物业企业和业主各自的正当权益，并非是要推动社区或业主采取不理智的驱逐物业企业的行为。在推广和实施这类政策的过程中，各地政府还应尽量防止市场对政策产生误解。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 卢茜

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