利润空间收窄倒逼企业转型，代建风云下绿城管理如何破局？

东莞企石律师获悉

在此期间，企业面临的利润空间缩小迫使它们进行战略调整，纷纷寻求在保障性住房、城市改造、产业发展等领域寻找可持续发展的途径，并逐步将发展重心从单纯的规模扩大转变为注重效率提升和资源整合。

2025年即将到来，行业内部竞争可能会进一步加剧，为此，观点新媒体特别策划了名为“代建风云”的新选题，旨在通过分析行业领军企业如何突破困境，为行业的未来发展指明方向。

观点网，作为率先涉足代建领域的公司，绿城管理在行业起步阶段便收获了广阔的市场先机，进而占据了行业中最庞大的市场份额。

2024年的中期业绩报告揭示，绿城管理在代建市场占有率方面已连续八年稳定在20%以上。

房地产行业日益壮大，众多房地产企业纷纷涉足代建行业，使得代建市场由曾经的蓝海变为微利竞争的领域。新加入的竞争者采取低价策略以争夺市场份额，导致许多项目的代建费用率降至了前所未有的低点。

为了在市场上占据有利地位，一些企业甚至采取了“零利润”的竞争手段，这导致代建行业的整体利润空间被大幅度削减，作为曾经的行业领军者，绿城管理在追赶者面前也遭遇了利润下滑的困境。

被追赶的危机

房地产行业经历了从繁荣到衰退的转变，而在此过程中，绿城管理在过去的数年里，其净利润亦呈现出上升趋势。

数据显示，在2020年至2023年间，绿城管理的净利润逐年攀升，具体数值分别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元以及9.74亿元，呈现出35.27%、28.66%、31.73%和30.77%的同比增长率。进入2024年上半年，绿城管理的净利润进一步增长至5.01亿元，同比增长率达到了5.82%。

鉴于代建公司具有轻资产、低负债等运营特性，其代建项目的盈利能力通常超过传统房地产开发业务。在2020年至2023年间，绿城集团的管理毛利率分别为47.76%、46.39%、52.28%以及52.15%。

从全面财务数据观察，绿城管理凭借其先发之利，在代建领域稳居行业领先位置，且持续展现出稳健的增长势头；然而，深入到具体数据层面，绿城管理正遭遇费率下降、利润增长放缓以及业务结构不均衡等一系列挑战。

2023年1月8日，绿城管理公布了公司业务进展的最新信息。在2024年12月31日之前的一年时间里，绿城管理新拓展的代建项目所签订的总建筑面积达到了3649万平方米，这一数字比去年同期的数据增长了大约3.4%。不过，对于代建项目的费用预估为932亿元人民币，相比去年同期下降了大约10.1%。

截至稿件发布之时，绿城管理尚未公布2024年度的财务报告，然而，通过查阅2024年上半年的财务报表，我们能够洞察到代建成本减少的缘由。

观察业务结构，商业代建成为绿城管理的主要收入和盈利渠道。在2024年上半年，绿城管理通过商业代建和政府代建所获得的营业收入分别达到了13.08亿元和3.32亿元，这两项收入在总营收中的占比分别是78.3%和19.9%。其中，商业代建的增长率为22.9%，而政府代建的增长率则出现了负增长，为-16.1%。

两项业务的增长态势为何呈现一增一减？关键问题在于毛利率的差异。商业项目管理毛利率提升了2.7个百分点，达到了54.2%，然而，政府项目管理毛利率却下降了4.4个百分点，降至40.4%，这一变化主要归因于市场竞争的加剧，进而导致项目费用有所降低。尤其是华润、中海等中央和国有企业纷纷进入代建市场领域，凭借其固有优势在承接政府代建项目方面表现突出，从而进一步激化了代建政府项目的竞争态势。

在其他服务领域，毛利率受收入构成调整影响显著下降，这一比率从2023年的90.7%进一步降至59%。

究其根本，2023年及以前，其他服务的丰厚利润主要来源于绿城房地产集团在上市前投标的、尚未获得一级资质的项目。这些项目的服务费用由绿城房地产集团负责承担，而绿城管理方则是根据净收益来结算收入，故而成本极为低廉。

截至2024年上半年，相关项目的收入显著减少；在2024年上半年的其他服务总收入中，那些未获得资质的项目仅实现了1210万元的收入，这一数字仅占总收入的12.1%；相较之下，2023年同期类似项目的收入达到了1.122亿元，可见收入规模显著缩小，收入占比的降低也直接影响了高毛利业务的贡献度。

随着高利润项目的减少，绿城管理的费用也在持续上升。2024年上半年，绿城管理服务的费用达到了8.09亿元，比2023年同期增长了9.0%。这表明，在代建市场竞争日益激烈的环境下，绿城管理曾经轻松盈利的日子已经一去不复返了。

探索不良资产之路

随着房地产行业完成整顿，金融机构积累了众多涉及房地产和土地的救助项目。代建模式通过信用增强、品牌升级、产业链重构等多种手段，有助于困境中的项目恢复销售活力，协助投资者调整资产负债状况，达成维护资产价值、确保工程按时交付、保障开发团队稳定的目标。

在2022年的年报发布会上，绿城管理公司首席执行官李军指出，代建纾困业务将是公司未来着力拓展的重要领域，同时也是一项需要我们不断加强和提升专业能力的业务板块，并向投资者透露了公司业务拓展的新动向。

绿城管理着手筹划涉及房地产和土地的纾困项目。同时东莞企石律师，借助“城市房地产融资协调机制”的设立以及“白名单”制度的实施，纾困项目的资金来源逐渐变得畅通无阻，这为代建服务带来了更多的机遇。

2024年的上半年，绿城管理顺利完成了两项纾困任务的交付。在这其中，绿城管理作为代建方与长城资产携手，参与了武汉当代集团开发的“当代天誉”项目。这一合作案例企石律师，成为了资产管理有限公司（AMC）与代建企业之间合作的典范。

但入局不良纾困项目，也恶化了绿城管理的一些财务数据。

2023年，绿城管理公司信用减值亏损净额达到4209万元，这一数字相较于2022年的2251万元增长了87%。这一显著增长主要归因于合约资产减值2428.8万元以及其他应收款减值2129.7万元，而2022年这两项的减值额分别为795万元和116万元。进入2024年上半年，绿城管理公司信用减值亏损净额略有下降，降至4053.4万元。

在回款情况上，截至2024年6月30日，绿城管理贸易及其他应收款项累计人民币9.08亿元，较2023年末的8.24亿元增长了10.3%。这一增长主要源于房地产行业整体市场趋势的影响，导致部分地区的销售去化进度出现延迟，进而对代建费收款造成影响。与此同时，周转天数也从2023年度的24天增加到了28天，这一变化主要是由于市场因素，以及代建费收款延迟所致。

在众多不良纾困项目中，去化难题尤为显著。以南京南部新城的绿城凤栖潮鸣为例，该地块原为南部新城G124地块。项目由边城公司取得土地，绿城则承担代建职责，并将杭州的高端“凤起”系列产品引入南京市场。然而，项目的销售情况并未达到预期目标，在获得预售许可证后的四个月内，仅揭露项目仅售出2套，去化率不足10%。

在以往对代建企业的访谈中，许多受访的企业高层人士指出，不良纾困项目存在一个矛盾之处，即虽然能够盈利，但实施起来却相当困难。相较于常规的商业代建，不良资产项目的代建要求更为严格，它不仅需要处理债权、债务和法律纠纷，还需与资产管理公司进行沟通与协作。在金融机构推动的盘活和盈利框架体系内，要确保项目代建的质量和数量，同时也能规避当前代建市场的激烈竞争。

绿城管理推出的首批不良资产纾困项目已陆续进入市场，面对整体房地产市场普遍陷入低谷的现状，绿城管理能否开拓出一条新的发展路径，实属一大悬念。

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