房屋漏水该找谁赔？楼上疏于管理被判全责，物业责任这样界定

东莞企石律师获悉

这个夏天，好些地区常常出现强降雨，这致使一些小区居民家中因漏雨出现被淹以及被泡的情况，进而造成了一定程度的财产损失。这般的损失当中企石律师，哪些应由业主本人承担呢？哪些又该由其他人或者房屋开发商、小区物业公司来承担呢？今天我们就聚焦于这一问题。先瞧瞧北京法院判决的一起案例 。

房屋长期无人居住 开放式露台存大量积水

之前，北京市东城区人民法院对一起因漏雨引发的财产损害赔偿纠纷案件展开了审理。在2023年7月31日，北京地区遭受了特大暴雨。有一个小区，其房屋露台采用的是开放式设计。业主刘先生鉴于自家长期无人居住，且露台之前曾有过水积聚的情况。所以，向小区物业人员发送了信息，表明自家有一把钥匙存放在物业处，请求物业前往查看露台的下水是否需要进行疏通。物业依照刘先生的要求，到他家实施了查看。

楼上露台下水管道堵塞 导致楼下房屋被泡

在刘先生表示同意之后，物业另外邀请了专业人员前来进行疏通，然而下水道堵塞的状况极为严重，即便外请的师傅也未能使下水道畅通，于是雨水持续不间断地往屋内倒灌，进而渗漏到楼下，致使楼下的业主于先生家天花板、墙面等多个地方出现鼓包并遭受损坏，地板被浸泡，墙上所挂的一幅画作因局部遭遇浸水而变得模糊不清 。

委托物业照看房子 业主辩称应由物业担责

双方就损失赔偿的问题，在协商之后没啥结果，楼下的业主然后呢到法院去起诉打官司，诉求是让楼上的业主去赔偿房屋修复所需要的费用，以及一幅画作的损失，这俩加一块儿总共是1.5万元。

在法庭之上，楼上的业主刘先生进行辩解称，他长久以来都是把房屋钥匙放置在物业处，托付物业去照看房子好些年了，然而物业却没有及时地去到楼上进行查看，损害的出现和物业是存在着一定关联的。

北京市东城区人民法院，民二庭副庭长康婷婷，经审查指出，物业帮楼上业主保管钥匙，这事属于额外服务，而非完全委托。

业主作为房屋第一责任人 疏于管理担全责

法院经过审理之后得出这样的认知，我国民法典的第二百七十二条当中有着相关规定，业主对于其建筑物的专有部分是拥有占有、使用、收益以及处分这样的权利的。业主在行使权利的时候是不可以危及建筑物的安全性的，也不可以损害其他业主的合法权益的。

行为人的过错使得他人民事权益遭受损害并形成了损害结果，按照第一千一百六十五条当中的规定，应当承担侵权责任。被告刘先生身为楼上房屋的所有权人，对于房屋是负有管理相应义务责任的。然而刘先生没能在雨季来临之前，针对排水系统展开提前检查工作且未做出相应防范举措，这种行为应被视作为对自己所有房屋疏于管理的表现。所以，刘先生理应针对因漏水而产生的合理损失，承担全部的赔偿责任。

最末，经由法院作出判定，楼上的业主刘先生，需对楼下的业主进行赔偿，赔偿房屋修复所产生的造价费用，金额为11293.46元，同时还要赔偿画作出现的损失，损失金额为3000元。

公共管道跑水致损 该由谁来承担责任？

法官作出提示，业主身为房屋的首要负责人，理应尽到对于房屋的管理职责，然而要是楼内的公共管道出现了跑水情况，致使业主家遭受水泡，那么又该由谁来承担赔偿责任呢 ？

中国裁判文书网有所显示，河北省保定市中级人民法院，对这样一起案件进行了审理。在2024年7月7日这一天，保定市某小区的业主孙先生，发现自家房屋遭水浸泡，而后，物业安排经理以及工程技术人员前往现场查看，经确认，是25楼公共设施管道井内出现漏水情况所引发的。孙先生向法院起诉物业公司，要求对方赔偿各类损失共计28868元。

法院经过审理得出这样的看法，民法典第九百四十二条第一款作出了规定，物业服务人需要依照约定以及物业的使用性质，妥善地进行维修，做好养护工作，认真开展清洁事务，搞好绿化事宜，还要对物业服务区域内的业主共有部分进行经营管理，维护好物业服务区域内的基本秩序，采取合理的措施去保护业主的人身安全以及财产安全。

于本案内，能够认定案涉事故乃出自25楼公共设施的管道井出现漏水状况从而致使孙先生家遭受浸泡。最终法院判决物业公司向孙先生给付金额为4256元的房屋维修费，给付金额为10080元的房屋维修期间租房费，以及给付金额为4900元的房屋损失鉴定费。

既有自家管道又含公共管道 责任怎么划分？

物业公司需针对小区公共区域，涵盖管道竖井里的各类设施，切实履行管理责任，不然的话，要是发生漏水并给其他业主致使损害，那就有可能要承担侵权赔偿责任。然而，有业主也许会存有疑问，我家拥有自身的水管，还有整栋楼共同使用的污水管之类的，这些出现问题都要我来负责吗？

住宅小区存在诸多不同管道，可依据管道位置大致判断责任主体，像雨水管道、消防管道这类处于房屋墙体之外的管道，属于小区及住宅共有部分，其主要管理人是小区物业，小区物业需在职责范围内，对这些管道开展定期维护与检修 ，北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示 。

法官表示，简单来说，业主家室外存在着各类管子，其中包括水管道、暖管道以及消防管道等，不管是哪种管道，其日常进行保养、维护、管理的责任归属都是小区的物业公司，一旦这些处于公共区域的管子出现了漏水的情况，进而引发事故，最终导致业主家的财产遭受损失，那么业主便能够去找物业公司展开索赔行动。而对于业主家室内的各类管子而言，其责任主体则是业主自身。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，处于房屋里面的管道，其中涵盖一些厨房的管道以及卫生间的管道，其相关管理主体应当是业主自身，如果是由于业主使用不妥当导致管道出现破损，紧接着致使其他业主的财产遭受损失，那么使用不当的人是负有赔偿责任的。

法官作出提示，业主家中室内厨房以及卫生间的污水管，虽属公共范畴，然而责任主体却是业主自身，业主务必要保证自家这些管道不存在问题，不过物业公司对于这些公共排污管道负有定期予以疏通、进行维护的义务，要是由于物业公司未履行好义务，致使污水管道出现反水情况，进而造成业主家财产遭受损失，那么物业公司就得承担相关的赔偿责任。

楼顶漏水 顶层住户受损找谁负责？

存在这样一些常见状况，小区顶层住户的楼顶遭受漏水情况，致使室内财产出现受损状况，又或者小区地库发生进水情形，从而导致车辆出现受损情形，那么这般的损失业主究竟该去找谁来负责呢？

法官作出提示，针对小区楼顶出现漏水的这种状况，要是房屋仍然处于质保期之内，那么责任主体便是开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，对于一般的住宅而言，新房交付之时，通常会有一份质保通知书，一般情况下，或许是划分成不同区域，有的区域质保期可能是5年，在这5年之内要是出现了漏水等相关情况，那么由开发商来承担赔偿损失的责任 。

楼顶漏水 哪些情形归物业承担责任？

法官表示，要是房屋超出了质保的期限，碰到楼顶出现漏水，若是属于小问题，那么物业公司是应当承担起维修责任的，不过要是小区存在的时间比较久了，楼顶漏水的情况严重到达到了一定的面积，那就应该依照程序去申请住宅专项维修资金来进行维修。在这样的情形下，就算业主家因为漏雨致使财产遭受了损失，物业公司也是不会承担赔偿责任的。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，要是超出了质保期，物业就得及时对楼顶防水尽到检查义务，倘若因物业疏于检查致使漏水发生，那相关责任或许要由物业公司承担 。

私占顶层露台 物业应依法拆除

在生活实践之中呀，顶层露台这边呢，存在个别业主私自去占用，占用之后有的种些植物东莞企石律师，有的搞些搭建，这些行为呢，都会对顶层的防水层造成一定程度的破坏，面对这种情况，物业公司应当及时去进行劝阻，还要加以制止行为呢，之后上报给相关行政部门，请求依法拆除，如果物业公司没有尽到相关的义务，进而给业主家造成了财产损失的话，那物业公司也会承担一定的责任的。

物业应提前做好防汛准备 保障地库安全

夏季雨水较多，个别小区地下车库出现了进水状况，甚至出现车辆被水浸泡的情形，那么这种状况下物业公司是否有责任呢？法官讲解称，倘若物业未曾提前做好防汛准备事项，像检查排水系统、准备防汛物资等，并且在出现较大雨势、汛情之际也没办法及时通知业主去采取防范举措，那么物业就很有可能要承担一定的责任。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，当雨量超出自己的预见范围，要及时拨打市政有关部门电话请求救援，若物业未履行前期提醒义务，或未及时向市政部门求助，这种情况下物业存在疏忽大意过失，所以要承担相关赔偿责任。 句号。

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