案例聚焦：涉众案外人异议等多类执行异议案件解析

东莞企石律师获悉

目 录

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

案例3

进城务工人员购买市内房产作为住所的，其房产不受抵押权人强制处置

韩某就河南某农村商业银行及某房地产开发公司申请执行一案提出异议之诉

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

案例5

行使建设工程价款优先受偿权的人，若与开发商签订以房抵债的协议，那么抵押权将不能被强制执行

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

基本案情

某建筑企业状告某地产企业关于工程承包的法律争议案中，该建筑企业作为债权方向法院申请了资产锁定措施。法院依照法规下达了保障命令，将登记在被告某地产企业名下的相关楼盘实施了查封程序。案件判决之后开始实施，很多买房人先后到法院提出执行方面的不同意见，认为对那套被查封的房子有完全的归属权，要求法院不要继续对那套房子实施查封手段。法院制定了工作计划，依照法律规定有条不紊地办理立案和审查事务。以购房人王某某为例，王某某在人民法院查封相关房屋之前，已经和某房地产公司签署了购买协议，打算购置该公司建造的一套房产，并且分三次全额支付了购房费用。案外人王某某向人民法院递交了银行转账记录和购房款、维修基金、印花税、产权登记费等款项的收款凭证，同时提供了实际居住在涉案房屋内且本人名下无其他房产的证明材料。

审执协同结果

审判机关经过审理，明确指出本案需要解决的核心争议在于，当事人王某某对于相关房产是否拥有能够对抗法院强制执行的法律权利。这起案件中，王某某在法院查封相关房产前，已经和某房地产公司签订了购买协议，全部付清了房款，并且实际使用该房屋作为家庭住所，王某某没有因为个人原因没有完成房屋过户手续，符合不强制执行的条款，因此法院裁定暂停对该房产的执行程序。

法院依照计划安排，以合法审理为重点，首先迅速整理文字材料，初步判断购房行为的真假，并对所有参与方进行法律说明和交流，努力消除购房者和申请执行者心中的困惑；其次，当双方分歧明显时，挑选包括王某某在内的六个典型案件进行深入审理；再次，在检查过程中，到现场观察，进入房屋调查了解相关房产状况，并运用听证程序让各方对证据进行辩论，依照规定保障各方诉讼权益；接着，一旦裁定支持购房者的异议请求，立刻向申请执行者解释案件细节，清楚说明判决依据、可能的处理方式及诉讼费用等；最后，强化执行力度东莞企石律师，用尽各种执行手段，继续寻找被执行人的其他财产信息，力求全面解决执行难题。

执行申请人某建设公司接受了法院的解决方案，也服软了判决的结论，没有就执行异议问题提起诉讼。另外，在人民法院依照法律严格审核证据、一个一个地分辨确认之后，执行申请人同意人民法院裁定取消对另外五十多个购房人购买的关联房产的查封动作。到这个时候，这个涉及大众的执行异议争议因为立案、审理、执行三个环节配合、在开始阶段化解得恰当而顺利完成了。

典型意义

处理涉及众多当事人且非案件当事人提出异议的情况时，人民法院依照《最高人民法院关于强化立案审判执行环节协作联动促进执行程序前化解纠纷的实施意见》，切实开展财产核实工作，并以友善文明的方式执行相关规定。秉持实质化解争议理念，注重前端严格操作、中端严密把关、后端彻底落实，力求最大限度消除执行环节引发的新问题，逐步减少争议进入法庭审理阶段的情况，切实强化执行异议相关诉讼的多种纠纷化解机制。首先，司法机构在采取保全措施、控制执行财产时，要仔细分析财产当前状况，科学挑选需要控制的对象，深入实地进行考察了解，有助于全面掌握真实情况，提升执行财产处置的合理性与合规性。其次，办理异议审核事务时，必须仔细核查材料，探明不动产的确切权属状况，既需维护购房客户等购房者的正当权益，也要防范不诚实的一方当事人，借助伪造房产交易凭证等虚假情节，滥用该程序，以提起执行异议等手段规避履行责任。三是，借助审查执行联动机制，妥善处理民众事务，努力在问题萌芽阶段就加以解决，达成审理单个案件、启发关联案例的引领作用，推动同类纠纷在源头得到集中处理，从而更有力地维护社会安定有序、保障民众生活安定幸福。

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

基本案情

阜新当地一家投资顾问机构与某房地产构建商等民间债务纠纷一案，最终裁决要求某房地产构建商等共同偿还借款本金两千四百万元及相配的利息费用。执行司法机构依据相关方的请求，于二零二一年颁布了执行决定，查封了该房地产构建商名下涉及本案的房产以及其它不动产。

韩某平和王某是夫妻关系。2009年，韩某平与某房地产开发公司签署了《协议书》，其中明确：韩某平购入涉案房屋，该房屋面积为104.4平方米，单价为每平方米2650元，并要求该住宅楼在2010年11月30日之前完成竣工并交付使用。随后，韩某平向某房地产开发公司支付了购房款27.66万元，该公司也向韩某平提供了收款凭证。执行法院根据法院决定查封并拍卖相关房产，韩某平与王某对此提出执行争议，希望暂停对相关房产的拍卖程序。执行法院考虑到韩某平另有所住房等情况，决定不采纳韩某平与王某的争议申请。韩某平与王某对此不服，进而提起执行争议审理案件，主张停止对相关房产的拍卖行为，并依法撤销查封状态。初级法院裁定未支持原告韩某平与王某的审理要求。韩某平、王某不服，提起上诉。

二审法庭确认，韩某平目前拥有一处自住房产，该房产于2003年购置，建筑面积达102.19平方米，内部没有电梯设施，坐落郊外区域。韩某平与王某购置的涉案房产属于某所重点小学的招生范围，他们购买此房是为了孩子能进入该小学接受教育。该房产配备电梯，地处市区核心地带，周边医疗及商业服务设施齐全，同时也能提升居住条件。

裁判结果及理由

二审判决指出：本案核心在于韩某平、王某对相关房产是否拥有能够抗拒法院强制执行的法律权益。执行异议和复议的相关规范中，第二十九条明确了商品房购买者权益受保护的必要前提。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护进行了补充，并非仅根据已购房屋数量、地域范围等要素来判定是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合基本或提升居住条件的情形，应当认定为保障生存权的合理消费行为，并依法给予保护。

购买房屋时，会从多个方面进行评估，不仅看房屋大小，还会关注居住条件的改善，比如选择位置更好的地段，寻找服务更周到的周边设施，以及考虑学校质量更出色的教育资源等。这个案例中的房子属于学区房，韩某平和王某是为了孩子上学才买的，现在已经成功让孩子入学了，这满足了基本住房的要求。该房产地处都市核心地带，为高层住宅，周边医疗及商业设施齐全。与位于郊外且无电梯的旧居相比，此房更契合提升居住品质的要求。韩某平与王某购置该房产，既满足基本居住需求，也符合改善生活的目标，属于保障基本生活的合理支出。他们所享有的民事权利足以对抗债务的强制清偿。因此，第二审法庭作出的关于执行该房产的裁决应当撤销。

典型意义

随着活动推进和观念进步，住宅购买者权益维护机制持续健全。审理案件时，法庭需着重判断涉案房产是否影响他人家庭基本居住需求。审判工作必须坚守生命权优先的基本准则，精确适用法律规范，达成保护根本利益与维护市场秩序的完美融合，在错综复杂的利益纠葛中彰显公平正义且充满人道精神。

案例3

进城务工人员购买市区商品房用于居住的可以排除抵押权人的强制执行

——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案

基本案情

一家房地产企业向河南某农商行申请贷款，同时将51处房产（含相关房产）作为担保物。由于该房地产企业未能按期支付本金和利息，河南某农商行将案件提交至审判机关。最终裁决要求该房地产企业支付2000万元本金；同时，河南某农商行对抵押的房产处置后获得的收益拥有优先受偿权，包括房产评估作价、公开竞拍或变卖等方式。

法院根据当事人请求查封了相关房产，韩某随后对此提出执行异议，法院因此裁定暂停对该房产的执行程序，河南某农村商业银行对此裁定不服，进而提起执行异议诉讼，成为本案的申请执行人。

韩某是一名进城务工人员。2009年4月2日，韩某和某房地产开发公司签署了《商品房买卖合同》，规定房款总额为20.51万元。合同签订后，韩某支付了全部房款以及相关费用，某房地产开发公司开具了收据。2012年5月31日，某房地产开发公司把房子交给了韩某。韩某收房之后进行了装修，并且一直居住到现在。韩某同其配偶，以及他们的两个子女，合计四人，在乡下还拥有一处面积达一百三十多平方米的房产。

裁判结果及理由

审理法院指出，韩某虽然农村有房产，但他在市区置办房产，目的是为了工作生活，算是为了安家而买房，因为乡下房子离市区太远，无法满足韩某和家人工作生活的需求，所以他在市区买的商品房还是属于自住性质，同样具备生活保障作用。与银行商业利益对比，这种保障更应优先考虑。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

典型意义

在审判工作中，维护外来务工者于都市的就业、居住及成长权益，是审判机关对民众幸福生活追求的必要实践。对于长久居住在城市的务工人员，若因居住需要购置房产，其正当权利较之金钱债务关系人的利益，理应获得更优先的司法保障。从实际情况来看，进城务工人员虽然可能在乡下留有居所，但由于工作和生活的重心已经迁移到城市，乡村的房屋已经不能满足他们当下的居住要求。另外，在审理案件时，法庭在判定购房人是不是以居住为目的的购买者，需要重点考察购房人的家庭状况，以及该房屋是否被用于日常的居住生活。这种看法符合《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第二十五条规定的“经常居所”的法律定义，既考虑了宅基地制度的特殊性质，也满足了购房者的居住需求和工作发展需要，为城乡一体化发展提供了法律依据。最终，在处理执行异议之诉案件时，需要判断是案外人还是申请执行人的权益应当优先保障，由于城市住房对流动人口来说属于基本居住需求，涵盖了子女上学、医疗救治等多方面因素，因此金钱债务的强制执行可以不予考虑。

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

基本案情

某开发商在2018年向另一家企业申请了资金，但未能按期归还，该企业为此将开发商告上法庭，审理此案的初级法庭裁定开发商需偿还全部借款及产生的费用，同时确认该企业对开发商提供的土地所有权及未完工项目拥有优先追索权，由于开发商未执行生效裁决中规定的还款责任，该企业向初级法庭申请实施强制措施2019年7月24日，执行机关查封了某开发公司名下的六十多套房产，其中涉及相关商铺。某村民小组认为查封的商铺属于征收补偿的房产，于是提出了执行异议。执行机关据此裁定暂停执行程序。某公司随后针对此裁定提起了执行异议之诉。

2013年相关请示文件明确指出，某村民小组属于该市某区当年启动的城中村改造项目的一部分，该项目实际需求确定该村改造工作由某开发公司负责实施，拆迁安置协议中规定，针对该村原有农业户口居民，将采取基础保障性安置措施该开发商与相关村组达成了《关于某村组商用房产补偿确认函》的协议，其中明确指出涉案店铺属于这份确认函所规定的范围之内。

裁判结果及理由

法院审理后认定，按照法律要求，因公共利益需要征用集体土地时，必须足额支付土地补偿金、安置补助金等款项，同时为被征地者提供社会保障，确保其生活不受影响，并维护其正当权益。征用个人或单位的房屋及其他不动产，需依法给予拆迁补偿，保障被征收者的合法权利。该小组作为拆迁对象，通过房产置换形式与某开发方达成补偿契约，契约规定该组村民具备获得补偿的资格。该小组与开发方签署补偿协议的日期，早于开发方借款的期限，也早于抵押登记的完成时间。开发方的抵押权，建立在该组村民应得补偿权益的基础之上。征收补偿的房产属于被征收者生存经营的基础物资，该村民小组因补偿事项而获得的权益，理应排在某公司要求支付款项的债务前面，法院裁定同意不让强制执行相关房产。

典型意义

依法征收必须提供相应补偿来保障被征收方的正当权益，获得妥善安置属于财产权保护的继续，被征收者能否得到合理安置，直接关系到他们的经济来源或基本生活保障，必须给予格外关注。征收对象在法院实施查封之前，已经与相关部门依法达成了征补协议，补偿的不动产地址清晰明确，若法院强制执行登记在债务人名下的不动产，征收人若以此不动产用于补偿为由，请求排除建设工程优先受偿权、抵押权及其他债权的执行，法院应予以认可。被拆迁人的补偿权益，在法律利益权衡时，比抵押权更受重视，确保被征收人的权益得到周全保障，这体现了法律的基本原则。

案例5

基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

基本案情

建某公司与银某公司订立了关于某项工程的承建协议，施工任务顺利完成，工程交付使用之时，银某公司仍然拖欠建某公司六百八十余万的工程报酬。二零一三年七月十一日，在双方经过沟通和磋商之后，银某公司决定将建某公司负责建造的十三栋房产按照约定价值来清偿所欠的款项，同时把房产的钥匙正式移交给建某公司。2016年4月28日，双方就那几处房产另行签署了十三份《不动产购置协议》，银某公司发放了销售房产的官方凭证。

紫某企业和银某企业之间产生了借贷合同争议，紫某企业向法庭申请了财产保全措施。2018年5月21日，审理案件的法律机构下达了决定，对包括那13处房产在内的房产、股权等实施查封。紧接着，建某企业针对那13处房产提出了执行方面的不同意见，审理法院经过核查，认定建某企业的意见是有根据的，于是作出裁决，暂停对那13处房产的执行程序。紫某企业不认可，申请对执行人执行提出异议之诉，希望允许执行那批13套房产。

裁判结果

审理法院指出，法院针对登记在发包人名下的工程不动产实施查封和诉讼保全，工程承包人因此提出执行异议，主张其与发包人达成的将承建工程不动产折价以清偿工程欠款并优先受偿的协议，要求排除基于抵押权或其他债权而实施的查封，如果该“折价工程协议”没有损害其他债权人利益等可撤销或无效的情形，法院应当予以认可。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

典型意义

这项权利是法律为了维护建筑承揽方权益而设立的专门保障措施。根据《民法典》第八百零七条的规定，如果工程款拖欠发生，并且工程性质不适合进行折价处理或公开出售，那么承揽方可以与工程发包方协商决定是否将承建的工程进行折价，或者向法院提起诉讼请求将该工程依法进行拍卖企石律师，并且能够从拍卖所得款项中优先获得清偿。建筑工程不动产由承包方付出人工、物料等耗费，经由建造活动转变而成，是劳动凝结的价值体现，倘若以承包方的工程产出抵偿发包方的其他货币义务，显然难以公正。所以，按照对权利重要性的评估，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条有这样的内容：承包人依照《民法典》第八百零七条获得的建筑工程价款优先受偿权，其地位高于抵押权，也高于其他债权。不动产项目以房产抵偿工程款的做法，是保障施工方优先获得报酬的一种途径，因此通过房产抵偿能够使抵押权或普通债务的强制执行程序失效，当然，不动产抵偿协议必须具备法律效力，并且折算的金额应当符合市场价值标准。

在处理工程款项优先受偿权时，通过不动产协议作价清偿比司法拍卖程序更快捷，开销也小得多，能够充分发挥承包方责任财产的效能，减轻因资金短缺导致拖欠工程款的困境；同时，这种方式还能降低各方在诉讼和执行环节的支出，防止法律程序徒劳无功，减少后续纠纷的发生，从而合理配置司法资源。

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

基本案情

某金融机构与常某等借贷纠纷一案，司法机构裁定常某需向该金融机构支付本金及利息共计一百万元。启动强制执行程序后，司法机构于二零二一年十二月二十七日查封了常某名下的一处房产。一位与案件无关的当事人赵某，声称该房产已被常某用作“债务置换”交予其所有，因而提出执行程序异议，请求不实施对该房产的处置。

赵某在财产查封之前，用八十二万元银行转账凭证和借款文书，以民间借贷争议为理由向常某提起了诉讼，案件受理的当天，双方就制定了还款条款，接着向法院申请制作民事调解书，证明常某需要偿还赵某八十二万元本金及利息。紧接着，双方又签署了《房产抵偿合同》，把相关房产作为调解书确认的债务进行了清偿。

调查人员进入被执行人家中查看时，发现常某及其配偶仍然住在涉案房产里，物业费和水电费都是常某在支付。

赵某和常某的案件有很多不清楚的地方，法院主动去查了他们的银行记录，查出来赵某和常某的银行往来很密切，赵某说借给常某82万元之后，常某马上就转了85万元回来，但是他们在跟法院调解的时候，没有说这个来回转账的事情。常某的银行卡在转账完成之后、提起诉讼之前，已经因为挂失操作而更换了卡号，然而，在双方伪造借据文件时，他们没有注意到这个情况，导致收款账户信息被记录成了那个实际上并不存在的新卡号。

裁判结果

审理法院认定，赵某、常某虽然签署了《房屋抵顶协议》，但赵某在本案查封前并未实际使用案涉房屋，并且对长期未完成过户登记无法给出合理解释，因此以物抵债的真实性值得怀疑。所以判决继续执行案涉房屋。

根据入户走访掌握的情况和主动核查的真相，审判机关依照法律程序对涉及民间债务的诉讼案件启动了复核流程，并且与法律监督机构协商，已经将涉嫌违法的线索转交给公安部门进行刑事案件的立案侦查。常某和赵某已经被法律监督机构决定采取强制措施，当前刑事案件正处在准备向审判机关提起公诉的准备时期。

典型意义

提起执行异议之诉原本是为了维护权利人的合法权益而设立的机制，然而不法分子却故意钻空子，借助恶意勾结、杜撰凭据等手段提起此类诉讼，妄图逃避履行义务。法院运用走访当事人、查询资金往来记录、比对账户信息等方式查清事实，有力地制止了当事人借虚假诉讼逃避履行的情况此案涉及连续的虚假诉讼行为，常某在清楚存在未结清债务的情况下，首先与相关人员合谋，编造债务关联，通过协调方式获取民事调解文书。随后，以该调解文书为依据，伪造以房产抵偿债务的合同，并以此为由提出案外人反对意见，干扰执行程序。此类虚假诉讼不仅损害了债权人的正当权益，也极大破坏了司法秩序，必须依法进行严厉惩处。司法部门须强化与监察、治安等单位信息传递协商机制，确保审判惩戒与刑事惩处紧密配合，坚决遏制伪造案件等违法行为。

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